Значение ипотечной облигации
Ипотечная облигация - это облигация, выпущенная для инвестора, которая обеспечена пулом ипотечных кредитов, обеспеченных залогом недвижимого имущества (жилого или коммерческого), и, следовательно, заставляет заемщика выплатить заранее определенную серию платежей, невыполнение которых может привести к продаже или конфискации. актива.
Инвесторы получают ежемесячный платеж, который включает проценты, а также основную сумму, когда заемщик выплачивает проценты и погашение долга, который занимал деньги, сохраняя некоторые недвижимые активы в качестве залога, и в случае дефолта заемщика, актив может быть продан для выплаты держателям облигаций обеспечены этими активами.
Как работает ипотечная облигация?
Когда человек покупает дом и финансирует его, сохраняя его в качестве ипотеки, кредитор получает право собственности на эту ипотеку до тех пор, пока ссуда не будет полностью выплачена. В число кредиторов входят банки и ипотечные компании, которые выдают ссуду под такие объекты недвижимости. Затем банки объединяют эти ипотечные кредиты и продают их инвестиционному банку или любому государственному учреждению со скидкой. Таким образом, банки мгновенно получают деньги, которые они изначально должны были получить в течение срока кредита, и им также удается переложить риск любого дефолта с себя на инвестиционные банки.
Затем инвестиционный банк передает этот пакет в SPV (средство специального назначения) и выпускает облигации по тем займам, которые обеспечены ипотекой. Денежный поток по этим займам представлен в виде процентов плюс основной платеж, который ежемесячно передается держателям закладных. Этот процесс объединения ипотечных кредитов и передачи денежных средств по долгу держателям облигаций называется секьюритизацией. Инвестиционный банк сохраняет свою долю процентного компонента ссуды и передает оставшуюся часть процентов плюс основной компонент держателям облигаций.
Типы
Существуют различные типы MBS (обеспечение с ипотечным покрытием) -
# 1 - Ипотечные сквозные ценные бумаги
Согласно этому типу MBS выплаты производятся пропорционально между держателями облигаций по мере их получения. Если общее количество выпущенных облигаций составляет 1000 по 1000 долларов каждая, и есть 10 инвесторов, владеющих 100 облигациями каждый, то каждый инвестор получит 1/10 часть платежа, переданного ему. Каждый инвестор будет получать свою долю оплаты в зависимости от своего владения. Если есть предоплата, она будет пропорционально передана держателям облигаций. Ни один держатель облигаций не получит больше или меньше, чем его доля от общей суммы облигаций в этих ипотечных кредитах. В случае дефолта каждый инвестор понесет убытки (если стоимость актива упадет ниже номинальной стоимости облигаций) в размере своей доли в облигациях.
Таким образом, инвесторы MPS или держатели облигаций сталкиваются с риском досрочного погашения и продления, равным их активам.
# 2 - CMBS (Обеспеченная ипотечная ценная бумага)
Выше мы видели, как инвесторы MPS сталкиваются с риском досрочного погашения, и в случае возможности досрочного погашения, как каждый инвестор получает его, независимо от того, нужен ли он им в данный момент или предпочитает его. Многие инвесторы обеспокоены риском досрочного погашения и дефолта.
CMBS помогает смягчить эти проблемы, направляя денежные потоки от ипотечных кредитов на разные классы или уровни, называемые траншами, так что каждый класс по-разному подвержен обоим рискам. Каждый транш регулируется отдельным набором правил распределения платежа. По каждому траншу ежемесячно выплачиваются проценты, но основная сумма и сумма предоплаты выплачиваются последовательно. CMBS структурирована таким образом, что каждый класс облигаций будет выводиться из обращения последовательно по порядку.
Если есть 4 транша, то правило для ежемесячной основной суммы и предоплаты траншам будет следующим:
- Транш 1 - получит всю основную сумму и предоплаты до тех пор, пока основной баланс не станет нулевым.
- Транш 2 - после полной оплаты транша 1; он получит всю основную сумму и предоплаты до тех пор, пока основной баланс не станет нулевым.
- Транш 3 - после полной оплаты транша 2; он получит всю основную сумму и предоплаты до тех пор, пока основной баланс не станет нулевым.
- Транш 4 - После полной оплаты транша 3 он получит основную сумму и предоплаты до тех пор, пока основной баланс не станет нулевым.
Таким образом, риск досрочного погашения распределяется между траншами. Самый высокий риск досрочного погашения присутствует в Транше 1, тогда как более низкие транши действуют как амортизатор в случае дефолта заемщика. В приведенном выше примере Транш 4 имеет самый высокий риск дефолта и самый низкий риск досрочного погашения, поскольку он получает предоплату после полной оплаты трех вышеуказанных траншей и может покрыть убытки в случае дефолта.
пример
Предположим, 10 человек взяли ссуду в размере 100 000 долларов под 6% каждому, сохранив дом в качестве залога в банке ABC на общую сумму 1 000 000 долларов ипотечного кредита. Затем банк продал бы этот пул ипотечных кредитов инвестиционному банку XYZ и использовал бы эти деньги для выдачи новых кредитов. XYZ продаст облигации на сумму 1 000 000 долларов (1000 облигаций по 1000 долларов каждая) под 5%, обеспеченные этими ипотечными кредитами. Банк ABC передаст полученные проценты (5000 долларов США) плюс платежный компонент в 1-й месяц XYZ после сохранения маржи или комиссии. Допустим, сохраняемая комиссия составляет 0,6% (0,05% в месяц) от суммы кредита, поэтому сумма, переданная в 1-й месяц XYZ, составляет 4500 долларов плюс сумма погашения. XYZ также сохранит свой спред в размере 0,6% (0,05% в месяц) от суммы кредита и передаст оставшуюся часть процентов в размере 4000 долларов плюс сумма погашения в первый месяц держателям ипотечных облигаций.
Таким образом, инвестиционный банк может покупать больше ипотечных кредитов у банка за счет денег, полученных от продажи облигаций, а банки также могут использовать деньги, полученные от продажи ипотечных кредитов, для выдачи новых кредитов. В случае дефолта домовладельцев ипотека может быть продана для выплаты инвесторам.
Ипотека против долговых обязательств
Основное различие между долговым обязательством и ипотечной облигацией заключается в том, что долговая облигация не обеспечена и обеспечена только полной верой и кредитом компании-эмитента, тогда как ипотечная облигация обеспечивается залогом, который может быть продан в случае дефолта заемщика. Поэтому процентная ставка MBS ниже, чем у долговых облигаций из-за меньшего риска.
Другое отличие заключается в оплате и частоте оплаты. Ипотечные облигации выплачиваются ежемесячно и включают проценты, а также основной компонент. С другой стороны, долговые облигации выплачиваются ежегодно или раз в полгода, что включает только процентный компонент, а основная сумма выплачивается при наступлении срока погашения.
Преимущества
- Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, предлагают более высокую доходность, чем казначейские ценные бумаги.
- Он предлагает более высокую доходность с поправкой на риск, чем другие долговые обязательства, благодаря поддержке заложенных активов, что снижает его риск.
- Они обеспечивают диверсификацию активов, поскольку имеют низкую корреляцию с другими классами активов.
- Он обеспечивает регулярный и частый доход по сравнению с другими продуктами с фиксированным доходом. MBS имеет ежемесячные платежи, тогда как корпоративные облигации предлагают ежегодные или полугодовые выплаты.
- Обеспеченная ипотекой ценная бумага является более безопасным вложением, чем долговые обязательства, так как в случае дефолта обеспечение может быть продано для выплаты держателям облигаций.
- У MBS нет хвостового риска, поскольку нет единовременной выплаты основной суммы при наступлении срока погашения, поскольку ежемесячный платеж включает в себя проценты плюс основной компонент, который распределяется в течение срока действия облигации. В то время как в случае других облигаций существует высокий риск из-за единовременной выплаты основной суммы при наступлении срока погашения, что увеличивает риск для держателей облигаций.
Недостатки
- Обеспеченные ипотекой ценные бумаги предлагают более низкую доходность, чем долговые облигации.
- Обеспеченные ипотекой ценные бумаги, часто рекламируемые как безопасные инвестиции, вызвали негативную огласку из-за их роли в кризисах 2008 г. Банки из-за высокой доходности успокоились и выдавали кредиты людям с низкой кредитоспособностью. Дефолт по субстандартным ипотечным кредитам привел к потере миллионов долларов денег инвесторов и банкротству многих крупных инвестиционных банков, таких как братья Леман. Таким образом, эти облигации ничем не хуже актива, и люди, занимающие деньги на эти активы.
- Такие держатели облигаций сталкиваются с риском досрочного погашения в случае снижения процентной ставки на рынке. Более того, полученные деньги придется вкладывать по более низкой ставке, что снижает их доходность.
Вывод
Ипотечные облигации как класс активов предлагают диверсификацию и предлагают инвестору более высокую доходность, чем казначейские облигации, и меньший риск, чем долговые облигации. Более того, они предоставляют деньги инвестиционным банкам для покупки большего количества ипотечных кредитов и банкам для предоставления большего количества денег, что помогает поддерживать конкурентоспособность ставок по ипотеке и ликвидность рынков.