Что такое множитель валового дохода?
Множитель валового дохода используется для оценки стоимости недвижимости, такой как коммерческая недвижимость, апартаменты в аренду, торговый центр и т. Д., И рассчитывается как отношение текущей стоимости инвестиций / недвижимости к полученному валовому годовому доходу.
Формула мультипликатора валового дохода
Формула множителя валового дохода = текущая стоимость собственности / валовой годовой доход собственности
Следовательно, мультипликатор валового дохода - это соотношение текущей стоимости и годового дохода от собственности или инвестиций, которые необходимо продать.
- Текущая стоимость собственности - это текущая рыночная цена собственности. Владелец может определить такую стоимость самостоятельно, принимая во внимание текущий рынок и ожидания людей, фактор его местоположения и т. Д. С другой стороны, владелец также может взять цену любой другой собственности, принимая во внимание историю продаж или доход от аренды конкурирующей собственности.
- Валовой доход от собственности - Валовой доход от собственности включает среднегодовую арендную плату за квартиры или здания, предназначенные для сдачи в аренду, средний годовой оборот товаров, предназначенных для торговых целей и производственных целей, и т. Д. Таким образом, это просто заработанный доход. или ожидается, что они будут получены от собственности, в отношении которой завершается сделка.
Таким образом, можно сказать, что это справедливая рыночная стоимость собственности.
Пример множителя валового дохода
Предположим, у мистера X есть дом в определенном месте. В соответствии с рыночными условиями и аналогичной недвижимостью в соседнем районе текущая стоимость собственности составляет 7 миллионов долларов. Кроме того, он сдавал дом своим арендаторам, что приносило годовой доход от аренды в размере 1 миллиона долларов. Рассчитайте множитель валового дохода от домашней собственности мистера X.
Решение
Расчет мультипликатора валового дохода
- = 7 миллионов долларов США / 1 миллион долларов США
- = 7 раз
Преимущества
Ниже приведены различные преимущества, в том числе:
- Из-за простоты расчета мультипликатора валового дохода он привлек большое внимание ученых. В то же время он также используется практически, чтобы определить, выгодна ли конкретная недвижимость.
- Это может быть связано с оценкой акций, так как отношение этого множителя - текущая стоимость собственности, деленная на чистый операционный доход собственности, может быть очень хорошо связано с традиционным соотношением цена / прибыль. Следовательно, он основан на широко используемых концепциях.
- Концепция мультипликатора валового дохода не является ни старой, ни новой концепцией, поскольку она используется в оценке собственности и недвижимости на протяжении десятилетий, а также не получила большой пользы от многих владельцев и частных лиц и используется в их повседневной работе. дневная оценка за период.
- Это очень хорошо по сравнению с текущим рынком и условиями спроса и предложения, поскольку расчеты ясно показывают, что с ростом стоимости собственности на рынке мультипликатор валового дохода увеличивается, а с уменьшением годовой нормы Возврат или доход от собственности, мультипликатор валового дохода имеет тенденцию к снижению.
- Поскольку GIM не принимает во внимание операционные расходы, легко вычислить множитель валового дохода от уже проданной собственности по любым другим методам, таким как ставка капитализации.
Недостатки
К различным ограничениям и недостаткам можно отнести следующее:
- Одним из наиболее существенных недостатков мультипликатора валового дохода является то, что он не принимает во внимание расходы и другие связанные с ними расходы при расчете мультипликатора дохода. Отсюда такие расходы, как лицензия, стоимость использования, налоги на обслуживание и т. Д.
- Вакансия не учитывается в GIM, который является неотъемлемой частью жилого дома. Таким образом, окончательный ответ множителя может не иметь значения.
- Его можно использовать только для сравнения с другим имуществом; таким образом, это очень сильная концепция в относительном выражении, но, тем не менее, она не приобретает особого значения в абсолютном выражении.
- Эта концепция обычно используется в недвижимости, сдаче в аренду и инвестициях; однако в других областях, таких как здания и т. д., это не приобретает особого значения.
Важные моменты
- Важно отметить, что концепция мультипликатора валового дохода используется с тех времен, когда недвижимость продается. Следовательно, он используется с 1740 года, когда Томас Майлз показал вариации множителя дохода.
- Ричард Рэдклифф заявляет, что при правильном использовании концепции GIM ее также можно использовать при определении рыночной стоимости собственности путем заполнения деталей в формуле и взятия текущей рыночной стоимости переменной собственности.
- Это рыночная концепция и, следовательно, приобретает много значений, поскольку это рыночная концепция, которая не меняется в зависимости от личных суждений, поскольку она является объективной концепцией по сравнению с другими субъективными концепциями.
Вывод
Чтобы определить, продается ли недвижимость по выгодной цене и в соответствии с ее текущими рыночными условиями в зависимости от ее годового дохода, любой может легко применить множитель валового дохода, не неся больших затрат и не тратя больше времени. Следовательно, широкое использование и простота применения этой концепции - полезная концепция.